Relacja między polityką kredytową a fazami cyklu na rynku nieruchomości w Polsce
Analiza wpływu polityki kredytowej na cykle koniunkturalne rynku nieruchomości w Polsce z uwzględnieniem specyfiki polskiej mentalności inwestycyjnej i porównaniem z innymi krajami UE.
Czy zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego ceny mieszkań w Polsce potrafią gwałtownie rosnąć, a potem długo utrzymywać się na wysokim poziomie mimo spadku popytu? Odpowiedzi należy szukać w silnym powiązaniu rynku nieruchomości z polityką kredytową. Wyraźnym potwierdzeniem tej zależności jest poniższy wykres przedstawiający średnie ceny ofertowe mieszkań na wybranych rynkach w Polsce.
Rynek nieruchomości w Polsce funkcjonuje w unikalny sposób - jest wyjątkowo wrażliwy na zmiany w dostępności kredytów hipotecznych, co czyni politykę kredytową kluczowym czynnikiem kształtującym jego cykle koniunkturalne. Jak pokazują analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego, ta zależność jest silniejsza niż w większości krajów Europy Zachodniej i bezpośrednio wpływa na decyzje inwestycyjne Polaków.
Elżbieta Gołąbeska w publikacji "Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości" trafnie zauważa:
Rynek nieruchomości zachowuje się procyklicznie, jednak z pewnym opóźnieniem w stosunku do cyklu dla całej gospodarki.
To opóźnienie ma kluczowe znaczenie dla zrozumienia dynamiki całego sektora i możliwości przewidywania jego przyszłego rozwoju.
Jak politycy i banki nakręcają rynek mieszkaniowy - anatomia cyklu
Wyobraźmy sobie, że rynek nieruchomości jest jak wielkie koło zamachowe - trudno je rozpędzić, ale gdy już się kręci, ma ogromną inercję i niełatwo je zatrzymać. Ta dynamika tworzy charakterystyczne fazy wzrostu i spadku, które ekonomiści nazywają cyklem koniunkturalnym. To właśnie polityka kredytowa często pełni rolę siły napędowej tego koła.
Na rynku nieruchomości możemy zaobserwować cztery charakterystyczne fazy:
1. Rozkwit (ekspansja) 📈
"Złoty okres" - ceny nieruchomości rosną, deweloperzy rozpoczynają kolejne inwestycje, banki chętnie udzielają kredytów, a kolejki potencjalnych nabywców wydłużają się. Optymizm inwestorów napędza spiralę wzrostową.
2. Zwolnienie (załamanie) ⚠️
"Pierwsze sygnały ostrzegawcze" - tempo wzrostu cen zwalnia, kredyty stają się mniej dostępne, a entuzjazm kupujących słabnie. Jest to moment, gdy pierwsi ostrożni inwestorzy zaczynają się wycofywać.
3. Recesja ⬇️
"Zimny prysznic" - ceny zaczynają spadać, transakcje są wstrzymywane, deweloperzy zamrażają nowe projekty, a banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów. Pesymizm dominuje na rynku.
4. Ożywienie 🌱
"Nowy początek" - stopniowy powrót na ścieżkę wzrostu, obniżone ceny przyciągają pierwszych odważnych inwestorów, banki powoli łagodzą politykę kredytową, a ostrożni deweloperzy startują z nowymi inwestycjami.
Kluczowe jest to, że na polskim rynku nieruchomości przejścia między tymi fazami są przeważnie łagodne, a cały cykl jest wyraźnie niesymetryczny - faza wzrostu trwa zwykle znacznie dłużej (nawet 5-7 lat) niż faza spadku (2-4 lata). Jednak trudno określić jego dokładną długość. Jak zauważa Elżbieta Gołąbeska:
Współczesny cykl koniunkturalny jest definiowany jako powtarzające się wahania aktywności gospodarczej (koniunktury) o okresach 2-10 lat, a nawet kilkunastu lat o różnej długości i amplitudzie.
Na podstawie historycznych cen w USA Obserwator Gospodarczy
Dlaczego te cykle są tak ściśle powiązane z polityką kredytową? Prof. Jacek Łaszek z NBP w "Modelling of cycles in the residential real estate market – interactions between the primary and the secondary market and multiplier effects" udowadnia, że w Polsce to właśnie dostępność kredytów hipotecznych stanowi główną siłę napędową boomów i załamań na rynku mieszkaniowym. Gdy banki centralne obniżają stopy procentowe i banki komercyjne łagodzą kryteria przyznawania kredytów - ceny mieszkań rosną. Gdy polityka kredytowa staje się bardziej restrykcyjna - rynek hamuje.
Specyfika polskiego rynku nieruchomości
Polski rynek nieruchomości wykazuje kilka specyficznych cech, które czynią go szczególnie podatnym na wpływy polityki kredytowej:
Mentalność "nieruchomości jako najlepsze zabezpieczenie majątku"
W polskim społeczeństwie głęboko zakorzenione jest przekonanie, że nieruchomości stanowią najbezpieczniejszą formę lokowania kapitału. To podejście ma swoje korzenie w historycznych doświadczeniach transformacji gospodarczej, hiperinflacji lat 90. oraz kryzysów finansowych, które podważyły zaufanie do innych instrumentów inwestycyjnych. Badania przeprowadzone przez Uniwersytet Inwestycji Ziemskich wskazują, że według Polaków najlepszą inwestycją, biorąc pod uwagę zysk i bezpieczeństwo są nieruchomości gruntowe (59%). 52% ankietowanych wskazało mieszkania, domy i lokale usługowe, czyli nieruchomości użytkowe.
Duży wpływ na kształtowanie tej mentalności miały popularne na polskim rynku zagraniczne książki o finansach osobistych, jak choćby bestseller Roberta Kiyosakiego "Bogaty ojciec, biedny ojciec". Promowana w nich strategia osiągania dochodu pasywnego poprzez kredytowane inwestycje w nieruchomości na wynajem zdobyła w Polsce ogromną popularność - szczególnie w okresach niskich stóp procentowych.
W polskich realiach bezkrytyczne przenoszenie takich strategii inwestycyjnych często prowadziło do nadmiernego zadłużania się przy zakupie nieruchomości i kalkulowaniu zwrotu z inwestycji w sposób nieuwzględniający pełnego ryzyka (np. wzrostu stóp procentowych). W efekcie, gdy w 2022 roku stopy procentowe gwałtownie wzrosły, wielu inwestorów, którzy kierowali się tą metodologią, stanęło w obliczu ujemnych przepływów pieniężnych (gdy rata kredytu przewyższa przychody z najmu). Jak komentuje blog.krolartur.com:
"(Robert Kiyosaki) zachęca do ryzyka bez weryfikowania skali tego ryzyka, przedstawia inwestycje w nieruchomości jako coś z zasady pewnego. (...) W rzeczywistości niestety wiele osób zbankrutowało w wyniku trzymania się jego ideologii."
Wysoki udział inwestycji na wynajem
Znaczący odsetek transakcji na polskim rynku nieruchomości stanowią zakupy inwestycyjne z przeznaczeniem na wynajem. Według danych Narodowego Banku Polskiego, tylko 60% kupujących na rynku wtórnym nabyło mieszkanie jako swoje pierwsze lokum, dla członka rodziny lub w celu poprawy warunków mieszkaniowych.
Źródło: badanie ankietowe NBP
W przeciwieństwie do krajów zachodnich, gdzie inwestorzy częściej dzielą swój kapitał między rynek nieruchomości, akcje i obligacje, co potwierdzają analizy OECD, w Polsce dominuje model koncentracji na rynku nieruchomości. To z kolei sprawia, że polityka kredytowa ma silniejszy wpływ na rynek mieszkaniowy, ponieważ znaczna część inwestycji realizowana jest z wykorzystaniem dźwigni finansowej.
Niedostateczne zaufanie do rynku kapitałowego
Niski poziom zaufania do rynku akcji i obligacji przekłada się na ograniczoną dywersyfikację portfeli inwestycyjnych Polaków. Według danych NBP, tylko około 3-5% Polaków inwestuje bezpośrednio w akcje, co jest jednym z najniższych wskaźników w Unii Europejskiej.
Dla porównania, w Niemczech odsetek prywatnych aktywów finansowych ulokowanych bezpośrednio w akcjach wynosi około 9,4%.
"Tylko w ubiegłym roku wartość akcji wzrosła o prawie 200 miliardów euro."
Źródło: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Powolne zmiany w tej dziedzinie obserwujemy dzięki wprowadzeniu programów takich jak Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK), które mają na celu zwiększenie udziału Polaków w rynku kapitałowym, jak wynika z raportów portalu Analizy.pl. Jednak budowanie świadomości inwestycyjnej i zaufania do alternatywnych form inwestowania to proces długotrwały, który dopiero się rozpoczyna, co podkreśla Komisja Nadzoru Finansowego w swoich opracowaniach edukacyjnych.
Struktura własności mieszkań
Dane z Zeszytów Naukowych Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie oraz badania EU-SILC prowadzone przez Eurostat. pokazują, że Polska charakteryzuje się jednym z najwyższych odsetkek mieszkań własnościowych w Unii Europejskiej - 83,4% Polaków mieszka w lokalach, których są właścicielami. Dla porównania, w Niemczech odsetek ten wynosi 48,3%%, a we Francji 35,1%.
Ta struktura własności ma istotne znaczenie dla mechanizmów transmisji polityki kredytowej na rynek nieruchomości, co analizuje prof. Jacek Laszek w swoich opracowaniach. W krajach o wysokim udziale najmu (jak Niemcy) wpływ zmian w polityce kredytowej jest częściowo amortyzowany przez profesjonalnych inwestorów instytucjonalnych, podczas gdy w Polsce, gdzie dominują indywidualni nabywcy finansujący zakup kredytem, reakcja rynku jest bardziej bezpośrednia i gwałtowna, jak wskazuje European Mortgage Federation w raporcie Hypostat 2019 porównującym Polskę z innymi krajami.
Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny
Wpływ mentalności inwestycyjnej na cykle rynku nieruchomości
Opisana wcześniej specyfika polskiego rynku nieruchomości prowadzi do kilku istotnych konsekwencji dla przebiegu cykli koniunkturalnych:
Wzmocnienie amplitudy wahań cen
Koncentracja kapitału inwestycyjnego na rynku nieruchomości powoduje, że w fazach wzrostowych obserwujemy silniejsze podwyżki cen niż wynikałoby to z fundamentalnych czynników popytowo-podażowych. Według raportu Expandera, ceny mieszkań od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. wzrosły przeciętnie o 13%.
Zwiększona zależność od dostępności kredytów
Wyraźnym przykładem wpływu polityki kredytowej na rynek nieruchomości był okres po wprowadzeniu programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Jak możemy przeczytać:
Według stanu na 28 grudnia liczba wniosków o kredyt w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” przebiła 100 tys. – poinformowała w środę w mediach społecznościowych wiceprezes ZBP Agnieszka Wachnicka. Z zamieszczonej przez nią grafiki wynika, że liczba umów kredytowych wyniosła ponad 56,9 tys.
Z drugiej strony, gdy w okresie od października 2021 do września 2022 roku nastąpiła seria podwyżek stóp procentowych (stopa referencyjna NBP wzrosła z 0,1% do 6,75%), liczba udzielanych kredytów hipotecznych spadła. Możemy przeczytać, że według danych NBP:
Po trzech kwartałach wzrostów popytu na kredyty mieszkaniowe w IV kwartale 2021 r. nastąpiło wyraźne odwrócenie trendu (procent netto: -47%) – około 69% ankietowanych banków zauważyło spadek popytu.
Opóźniona reakcja rynku na zmiany w polityce kredytowej
Pomimo silnej zależności od kredytów, rynek nieruchomości reaguje na zmiany w polityce kredytowej z pewnym opóźnieniem, co jest charakterystyczne dla cykli koniunkturalnych w tym sektorze. Wynika to z kilku czynników:
Długotrwałość procesu inwestycyjnego
Od decyzji o budowie do oddania mieszkań upływa zwykle 1,5-2 lata
Bezwładność cenowa
Sprzedający są bardziej skłonni czekać na odbicie rynku niż obniżać ceny
Czynniki psychologiczne
Oczekiwania co do przyszłych zmian cen mogą przez pewien czas podtrzymywać aktywność mimo niekorzystnych zmian
Paradoks pustostanów - dlaczego w Polsce brakuje mieszkań, choć wiele stoi pustych?
Jednym z najbardziej zaskakujących efektów specyfiki polskiego rynku nieruchomości jest wysoki odsetek mieszkań pozostających niezamieszkanymi nawet w okresach intensywnego popytu. To zjawisko ilustruje, jak silna jest wiara Polaków w nieruchomości jako zabezpieczenie kapitału.
Źródło: rynekpierwotny.pl
Julia Zając - agentka nieruchomości o zjawisku zamrożenia rynku:
Okazuje się, że podczas gdy w fazach wzrostowych mieszkania sprzedają się w ciągu 2-3 miesięcy, w okresach dekoniunktury czas ten wydłuża się do 7-9 miesięcy. Mimo to właściciele rzadko decydują się na obniżkę cen, woląc czekać na poprawę koniunktury.
Problem nierzetelnej wyceny nieruchomości
Co jeszcze bardziej pogłębia ten efekt, to fakt, że eksperci wyceniający nieruchomości często bazują na cenach ofertowych z okolicy, które utrzymują się na rynku przez 7–9 miesięcy. Dodatkowo, w celu przyciągnięcia klientów, nie zawsze przedstawiają w pełni obiektywną wycenę. W efekcie sugerowana cena jest zawyżona już na starcie, nierzadko nawet o 15% w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej. To prowadzi do sytuacji, w której większość właścicieli oczekuje wyższych cen, niż jest w stanie zaakceptować rynek, co dodatkowo ogranicza liczbę transakcji.
Źródło: dr_swider_ekonomia Uwolnić pustostany!
W większości krajów Unii Europejskiej problem ten jest mniej dotkliwy dzięki systemowi podatku katastralnego - podatku od wartości nieruchomości, który wymusza rzetelną i regularną wycenę wszystkich nieruchomości. Podatek katastralny to rodzaj podatku majątkowego, w którym wartość podatku zależy od oszacowanej wartości nieruchomości, a nie od jej powierzchni (jak w polskim podatku od nieruchomości). System ten wymaga prowadzenia szczegółowej ewidencji wszystkich nieruchomości wraz z ich aktualnymi wycenami, co zapewnia znacznie większą przejrzystość rynku.
Platformy takie jak najmuje.com, które gromadzą dane o rzeczywistych transakcjach, a nie tylko o ogłoszeniach, mogłyby pomóc dostarczając wiarygodne dane o faktycznych cenach rynkowych.
Stopy procentowe a dostępność kredytowa
Podstawowym narzędziem polityki monetarnej wpływającym na rynek nieruchomości są stopy procentowe. Ich poziom bezpośrednio przekłada się na koszt kredytu hipotecznego, a tym samym na zdolność kredytową potencjalnych nabywców.
Przykładowo, wzrost stopy referencyjnej NBP z 0,1% (poziom z początku 2021 r.) do 6,75% (w listopadzie 2022 r.) spowodował, że rata kredytu hipotecznego o wartości 300 000 zł na 25 lat wzrosła z około 1 400 zł do około 2 400 zł miesięcznie. W efekcie zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa domowego spadła o około 40%.
Znaczenie stóp procentowych jest szczególnie istotne na polskim rynku również dlatego, że dominują tu kredyty o zmiennym oprocentowaniu - stanowią one ponad 95% wszystkich kredytów hipotecznych. Dla porównania, w USA kredyty o stałym oprocentowaniu stanowią ponad 90% rynku, co czyni tamtejszy rynek nieruchomości mniej wrażliwym na krótkoterminowe zmiany polityki pieniężnej.
⚠️ Wysokie koszty kredytów hipotecznych w Polsce ⚠️
Według danych Europejskiego Banku Centralnego Polska wyróżnia się na tle Unii Europejskiej wyjątkowo wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych.
"Najwyższe średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie (stan na wrzesień 2022 r.) odnotowano w Polsce (9,07%), zaś najniższe we Francji – na poziomie 1,70%."
Od 2022 roku sytuacja nie uległa znaczącej zmianie – Polska nadal pozostaje krajem o najwyższym oprocentowaniu kredytów hipotecznych w Europie, co potwierdzają dane z 2024 roku.
Źródło: totalmoney.pl
Paradoksalnie, w ostatnich latach wysokie oprocentowanie kredytów przełożyło się na rekordowe zyski sektora bankowego w Polsce. Według danych GUS
"Wynik finansowy netto sektora bankowego w 2023 r. wyniósł 27,6 mld zł, wobec 10,6 mld zł w poprzednim roku. Suma bilansowa banków ogółem w końcu 2023 r. była wyższa niż rok wcześniej o 10,3% i wyniosła 2 994,8 mld zł."
Warto zaznaczyć, że głównym źródłem tych zysków był właśnie wzrost marż odsetkowych, szczególnie widoczny w segmencie kredytów hipotecznych. Dane te sugerują, że sektor bankowy jest jednym z głównych beneficjentów wysokiego oprocentowania kredytów, co rodzi pytania o sprawiedliwe rozłożenie kosztów polityki monetarnej w społeczeństwie.
Rządowe programy mieszkaniowe - pomoc dla obywateli czy prezent dla deweloperów i banków?
Kolejnym mechanizmem silnie wpływającym na cykle koniunkturalne polskiego rynku nieruchomości są rządowe programy wspierania kredytów hipotecznych. Programy takie jak "Rodzina na Swoim", "Mieszkanie dla Młodych" czy "Bezpieczny Kredyt 2%" powstają jako odpowiedź na problem niedostępności mieszkań, jednak ich efekty często bywają dalekie od zamierzonych.
Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny Analiza rynki mieszkaniowego III kwartał 2024 r.
Jak "Bezpieczny Kredyt 2%" rozgrzał rynek
Wprowadzony w lipcu 2023 roku program "Bezpieczny Kredyt 2%" niemal natychmiast spowodował gwałtowny wzrost aktywności na rynku. Raport AMRON-SARFiN pokazuje, że w trzecim kwartale 2023 roku banki udzieliły 40 749 kredytów mieszkaniowych (wzrost o 32,31% kwartał do kwartału), a ich wartość wzrosła o ponad 40%. Co ciekawe, ceny mieszkań w segmencie kwalifikującym się do programu wzrosły w podobnym tempie, co w praktyce zniwelowało korzyści ekonomiczne dla kupujących.
Warto uświadomić sobie skalę oddziaływania kredytów hipotecznych na polską gospodarkę. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2023 roku (62,8 mld zł) to około 2,1% polskiego PKB. Łączna wartość wszystkich aktywnych kredytów mieszkaniowych w Polsce przekracza 460 mld zł, co stanowi ponad 15% rocznego PKB. Ta ogromna skala sprawia, że decyzje dotyczące polityki kredytowej mają fundamentalne znaczenie dla całej gospodarki, a nie tylko dla rynku nieruchomości.
Wnioski i prognozy
Przeprowadzona analiza pozwala na sformułowanie kilku kluczowych wniosków dotyczących relacji między polityką kredytową a cyklami na rynku nieruchomości w Polsce:
Ocena znaczenia polityki kredytowej dla stabilności rynku nieruchomości
Polityka kredytowa jest jednym z najważniejszych czynników kształtujących cykle koniunkturalne na polskim rynku nieruchomości. Ze względu na specyfikę tego rynku - wysoki udział własności prywatnej, dominacja kredytów o zmiennym oprocentowaniu oraz mentalność inwestycyjna skoncentrowana na nieruchomościach - reakcja na zmiany w dostępności kredytów jest silniejsza niż w wielu innych krajach europejskich.
Ta zwiększona wrażliwość stanowi wyzwanie dla stabilności rynku nieruchomości i całego systemu finansowego. Gwałtowne zmiany w polityce kredytowej mogą prowadzić do nadmiernych wahań cen, co z kolei może destabilizować cały sektor i generować ryzyko systemowe.
Kierunki zmian w kontekście rozwoju PPK i innych instrumentów inwestycyjnych
Rozwój alternatywnych form inwestowania, takich jak Pracownicze Plany Kapitałowe czy fundusze inwestycyjne, może w dłuższej perspektywie doprowadzić do większej dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych Polaków. To z kolei powinno zmniejszyć koncentrację kapitału na rynku nieruchomości i ograniczyć amplitudę cykli koniunkturalnych.
Jednak proces ten będzie długotrwały i wymaga systematycznych działań edukacyjnych oraz budowania zaufania do rynku kapitałowego. W krótkiej i średniej perspektywie można oczekiwać, że nieruchomości pozostaną dominującą formą inwestowania nadwyżek finansowych przez gospodarstwa domowe.
Potrzeba kompleksowego podejścia do polityki mieszkaniowej
Prawdziwe rozwiązanie problemu mieszkaniowego leży nie w głośnych medialnie programach dopłat do kredytów, ale w cichych, systematycznych reformach zwiększających podaż mieszkań.
Rekomendacje dotyczące polityki kredytowej w różnych fazach cyklu
Dla stabilizacji rynku nieruchomości kluczowe znaczenie ma antycykliczna polityka kredytowa, dostosowana do aktualnej fazy cyklu koniunkturalnego:
Czy mamy szansę na stabilizację? Wnioski na przyszłość
Analiza relacji między polityką kredytową a fazami cyklu na rynku nieruchomości w Polsce prowadzi do kilku kluczowych wniosków:
-
Nadmierna koncentracja na nieruchomościach zwiększa ryzyko systemowe - silne uzależnienie polskiej gospodarki od rynku nieruchomości sprawia, że problemy w tym sektorze szybko przekładają się na całą gospodarkę.
-
Programy rządowe często wzmacniają nierównowagę rynkową - skupiając się na wspieraniu popytu, a nie podaży, dotychczasowe programy rządowe pogłębiały problemy, zamiast je rozwiązywać.
-
Potrzeba antycyklicznej polityki kredytowej - zamiast dodatkowego stymulowania rynku w okresach boomu, regulatorzy powinni wprowadzać rozwiązania stabilizujące wzrosty i łagodzące spadki.
-
Konieczne jest zwiększenie dywersyfikacji oszczędności Polaków - dopóki nieruchomości będą głównym narzędziem inwestycyjnym, amplituda wahań cen pozostanie wysoka.
Przyszłość polskiego rynku nieruchomości zależy od zdolności regulatorów do prowadzenia polityki kredytowej, która wygładza cykle koniunkturalne, zamiast je wzmacniać. Kluczem do trwałej poprawy sytuacji jest koordynacja między polityką fiskalną (programy wsparcia budownictwa), monetarną (stopy procentowe) i nadzorczą (regulacje ostrożnościowe).
Tylko tak można zapewnić, by mieszkania były zarówno dostępnym miejscem do życia, jak i stabilną inwestycją - a nie przedmiotem kolejnych baniek spekulacyjnych, które ostatecznie uderzają w tych, którym miały pomóc.